Главная 7 Жилье 7 Почему не продается квартира? Что делать? Инструкция продажи

Почему не продается квартира? Что делать? Инструкция продажи

Журнал ПРОФИкоммент приветствует вас! В этой статье мы подробно с вами разберем вопрос, почему не продаются квартиры или почему они продаются долго. Что делать?

Дочитав статью до конца, вы станете смотреть на рынок недвижимости профессиональным взглядом. Будете иметь четкое представление, как выгодно продать вашу квартиру. Ведь именно эта информация вам нужна, не так ли?

Выгодная недвижимость

Каждый человек, как правило, если он хочет продать жилье, открывает всем известный сайт Авито (или покупает местную газету) смотрит на цены, сравнивает свой объект с другими продавцами, и устанавливает цену похожую. Не так ли? Если вы следовали по такому пути поиска цены для своей квартиры или дома, тогда читайте дальше.

Как цивилизованный человек, вы наверняка имеете представление о долларах и евро. Многие следят за курсом валют, покупая или продавая валюту по выгодному курсу. Знаете ли вы, от чего зависит цена на доллары и евро и любую другую валюту? Она зависит от спроса. В мире происходят разные экономические колебания, что отражается на стоимости самих денег (читайте здесь что будет с рублем в ближайшее время). И это привычное явление. Теперь вернемся к недвижимости.

Важно знать! Недвижимость во всем мире представляет собой товар, спрос на который колеблется в зависимости от экономического состояния страны, отдельных регионов, районов.

Знаете ли вы, как рассчитать стоимость своей недвижимости, как это делается за рубежом? Ведь, согласитесь, приобретая недвижимость, люди, в первую очередь, думают о том, как не прогадать с ценой, как вложить деньги и сохранить их в виде недвижимости, а также, в случае чего, на ней заработать (а здесь вы можете узнать, что будет с долларом)

Из чего складывается стоимость недвижимости

Основным индикатором стоимости жилья во всем мире является цена на аренду. При чем на аренду за такую цену, чтобы на предложение был ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ спрос. А цена аренды зависит от наличия работы в конкретном городе и средней заработной платы. Проще говоря, нужно брать цифру годового дохода за аренду.

Если квартира не сдается по нескольку месяцев, потом в ней кто-то случайно живет несколько месяцев, уходит, и все повторяется по новой – это нельзя считать реальным спросом. Данный вид аренды считается случайностью, а не закономерностью.

Нужны реальные цифры, которые, порой очень сложно вычислить. Ведь, например, многие работодатели указывают в объявлении одну зарплату, а в реальности человек получает другие деньги, при чем не фиксированный размер зарплаты, а сдельный. В общем, вы поняли ориентировочно, что нужно брать за основу расчета. Как рассчитать реальную стоимость вашей квартиры?

Цена на недвижимость определяется её доходностью

За рубежом хороший доход с аренды – это 10% годовых. То есть, если ваша квартира (или квартира ваших знакомых), ежемесячно сдается, например, за 10.000 рублей, то умножаем на 12 месяцев – получается 120.000 рублей. Чтобы узнать полную стоимость вашей квартиры – умножаем 120.000 на 10 лет, выходит 1.200.000 рублей. Вот ориентировочная цена на квартиру. И еще пример:

Комната в коммуналке или в общежитии в таких городах, как Воронеж, Тверь, Белгород, Ростов, Новороссийск имеет цену порядка 500.000 рублей. Средняя стоимость аренды в месяц составляет 6000 рублей. За 8000 уже эти объекты сдаются очень плохо. Воспользовавшись сайтом Авито, вы можете увидеть, что средняя стоимость этих комнат составляет около 500-600 тысяч рублей. То есть спрос на эти объекты полностью соответствует ежемесячной аренде за 10 лет.

Почему не продается квартира: что делать?

Если вы владеете квартирой, состоящей из двух и более комнат и не понимаете, почему у вас не получается продать жилье по выгодной цене, то и для вас есть запасной вариант Будем исходить из логики, описанной выше (ситуация и перспективы с недвижимостью в 2018).

Если ваша, к примеру, двухкомнатная квартира, плохо сдается даже за 10.000 рублей, нет людей с деньгами, готовых ежемесячно отдать 15 тысяч рублей, значит, годовой доход от аренды вашего жилья приближается к сдаче 1-комнатной квартиры. Это вам не выгодно, ведь вы владеете большим метражом. Соответственно, вам нужно продать квартиру по адекватной цене за 1 квадратный метр. Как в таком случае поступают грамотные люди?

Они продают не целую квартиру, а комнаты в ней, как коммунальную квартиру. Так получается даже выгоднее. Смотрите, если однокомнатная квартира может продаться за 1.200.000 рублей, исходя из ежемесячной аренды в 10.000 рублей, то каждая комната по отдельности может спокойно сдаваться по 6000 в месяц. Соответственно, ваша двухкомнатная квартира может уйти, из соответствующих расчетов, за 1.480.000 рублей.

Если вы владеете 3-4-5-комнатной квартирой, то, исходя из спроса на аренду, вам также выгоднее всего продать жилье покомнатно.

Почему не продается квартира в 2017

В 2017 не было никаких ощутимых изменений, в соотношении с предыдущими годами. Если квартира не продается, то следует учесть вышеописанный принцип расчета стоимости вашего объекта. Возможно, у вас цена завышена и те, кто продают дешевле – перехватывают возможных покупателей (читайте, прогноз цен на недвижимость в 2018 году).

Что влияет на стоимость квартиры при продаже

  • Расположение
  • Площадь
  • Наличие работы в конкретном городе (населенном пункте)
  • Уровень заработных плат
  • Средняя цена на аренду
  • Этаж
  • Близость к социально важным объектам (магазин, школа, остановка, больница)
  • Перечень коммуникаций и коммунальных удобств (вода, свет, газ, отопление, туалет)
  • Услуги общественного транспорта
  • Ремонт

Чем лучше условия проживания в самой квартире и в месте, где она находится, тем цена выше. Но! Следует помнить! Что квартиры с дорогостоящим ремонтом продать гораздо сложнее. Ведь, если квартира по основным параметрам по вашему городу стоит 1 миллион, а ремонта в неё еще на 1 миллион, то за цену в 2 раза превышающую среднюю цену по местности продать будет сложно (читайте: рост цен на рынке недвижимости 2017). Поэтому, при продаже такой квартиры, лучше дорогостоящие предметы интерьера (мебель, сантехнику), продать отдельно, и заменить их на дешевые аналоги.

Стоит ли продавать квартиру

На эту ситуацию нужно смотреть с двух сторон. На сегодняшний день на рынке недвижимости количество продаваемых объектов превышает количество покупателей. Как планировать действия с продажей?

Почему стоит продавать квартиру

Если вам нужны деньги, если квартира не является для вас объектом первой необходимости, то есть она у вас вторая или третья, досталась по наследству, то целесообразнее было бы её продать (полезно знать: как продавать квартиру на авито быстро). Почему? Дело в том, что спрос на аренду жилья падает, так как количество рабочих мест уменьшается и людям не выгодно снимать жилье там, где у них нет работы с хорошей зарплатой.

Скорее всего, в ближайшее время может быть затишье на рынке аренды, соответственно, покупателей будет еще меньше. Ведь когда нет работы, человек не может позволить себе и кредит на жилье, что было очень востребовано около 5-10 лет назад.

К тому же, цена на коммунальные услуги ежегодно растет. Может настать такой момент, что лишняя квартира станет для вас обузой. Сдавать её за низкую стоимость не выгодно, а оплачивать коммунальные платежи – накладно. Соответственно, выгоднее её продать и, как вариант, положить деньги в банк под проценты (это интересно: как заработать на акциях). Например, если вы получите за свою квартиру 1 миллион рублей и положите его в банк под 12 % годовых, то вы будете получать ежемесячно 10.000 рублей дохода. Это выгоднее, чем надеяться на поиск. Также вы можете найти банк с еще большей процентной ставкой по вкладам и получать до 25000 рублей ежемесячно.

Почему не стоит продавать квартиру

Если мы окунемся в историю мировой экономике, то вырисовывается следующая картина: практически всегда экономика имеет волнообразный характер. Чередующиеся друг за другом падения и рост. Таким образом, если сейчас на квартиры спрос падает, и, соответственно, цена, то не факт, что в будущем всё будет бесконечно ухудшаться. Ведь там, где для одних экономика ухудшается, для других – появляются новые возможности. Поэтому читайте, какая недвижимость перспективна в кризис.

Таким образом, если вы не будете продавать квартиру (или другую недвижимость) сегодня, то вы сможете переждать падение экономики и потом, на волне нового взлета, заработать, продав жилье подороже, либо сдавать его в аренду по выгодной цене.

Однако, когда экономика развернется так, чтобы недвижимость снова стала ежегодно дорожать, неизвестно. Возможно, придется ждать 10-20 лет. А может и 1 год. Поэтому вариант не продавать жилье имеет много рисков в связи с неизвестностью дальнейшего развития. И вам выбирать, что лучше, синица в руках (если вы продадите недвижимость сегодня) или журавль в небе (если будете ждать подъема экономики на рынке недвижимости).

Почему не продается дом

Чтобы разобраться, почему не продается дом, нужно сначала определить, что именно у вас за дом? В общем, дома можно разделить на 4 типа:

  • Старый домик в черте города
  • Хороший дом (коттедж) в черте города
  • Старый домик за городом или в сельской местности
  • Хороший дом (коттедж) или в сельской местности

В целом, дома, которые находятся в черте города, можно отнести к дорогостоящей недвижимости. А то, что в период падения экономики на рынке жилья расценивается, как дорогое — теряет спрос. Кому продать дом, если у людей нет денег, чтобы купить его?

Можно, конечно, надеяться на покупателей, готовых взять дом под ипотечный кредит. Но, если у человека нет постоянной работы, и он не может планировать стабильность заработка на ближайшие 10-20 лет, то кредит ему будет не под силу (кстати, самые важные изменения в законах 2017)

Какую цену поставить за дом

Давайте сначала определимся с вашей ценой дома. Сколько он стоит? Ведь от правильно выбранной цены зависит конечный результат – выгодная сделка купли-продажи.

Дом в городе старого типа

Если говорить о домах старого фонда в черте города, то следует также отталкиваться от цены на аренду. Сколько вы можете заработать, если будете сдавать? Следует учесть средний годовой доход от аренды и умножить на 10 лет.

Также необходимо посчитать земельный участок, прилагающийся к дому. По какой цене, в среднем, могут купить вашу землю застройщики, и есть ли с их стороны на неё спрос? Например, если в вашем районе города ведется активная застройка жилья и спрос со стороны застройщиков есть, то вам необходимо выяснить, по какой цене они готовы купить ваш объект. Если вы узнаете, что ваша земля не подходит под строительство дома, то из этой категории спроса ваш дом выпадает. И цена на землю будет равна кадастровой стоимости. Её вы можете узнать на сайте Росреестра, используя сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Если же застройщики вам скажут, что за ваш участок могут дать 1-2 миллиона, то просто приплюсуйте к этой цифре цену за дом из расчета средней ежемесячной аренды за 10 лет, и вы получите цифру, сколько стоит ваш дом. Конечно же, застройщики купят у вас дом только по цене земли, ведь они его будут сносить под строительство. Поэтому им продавать не спешите.

Дом в черте города старого типа большой площади

Если вы владеете домом большой площади, то целиком его будет продать сложно. Чтобы не потерять время и не продешевить, вам придется разделить дом на 2-3 части и продавать его покомнатно, как квартиры в одноэтажном доме с отдельным входом, либо комнаты в одноэтажном доме в частном секторе. Поверьте, таким образом вы продадите выгоднее и быстрее.

Дом – коттедж с евроремонтом

Что делать, если ваш дом – это коттедж с евроремонтом, если вы вложили в него деньги и только по себестоимости он стоит несколько миллионов? Конечно же, не продавать его за копейки только потому, что у людей нет денег. Если вы окончательно решили для себя, что вы эту дорогостоящую недвижимость хотите продать, не планируя жить в ней в дальнейшем, то для вас есть следующий способ выручить деньги (а это важно знать – отмена свидетельств о праве на недвижимость)

Если у вас в доме присутствуют дорогостоящие элементы интерьера, например, итальянские шкафы, мраморные столешницы, финская сантехника и прочая роскошь, то её придется продать отдельно, заменив на дешевые аналоги. При чем только то, без чего нельзя обойтись: унитаз, раковина, ванна, кухонная плита. То есть вы должны всю дорогостоящую внутренность дома продать отдельно, ведь сегодня люди при покупке недвижимости практически не обращают внимания на дорогой ремонт. Главное – чтобы было чисто.

Далее, посмотрите, какую планировку имеет ваш дом. Если он на столько большой, что в нем может жить несколько семей, тогда вам нужно визуально разделить дом на активные зоны и продавать их по отдельности. Еще более выгодный способ, это в очень больших комнатах поставить перегородки и, по возможности, сделать из одной комнаты две, что позволит вам выставить на рынок недвижимости привлекательный вариант жилья по доступной цене.

И еще один совет, касательно продажи большого дома. Не продавайте отдельные части дома по отдельности нашедшимся покупателям. Потяните время, найдите людей на весь дом, так вы избежите неприятного человеческого фактора при показе объектов. Ведь кому-то может не понравиться соседство с определенными людьми. А чтобы не потерять покупателей, обязательно берите залог (и читайте, как заработать на недвижимости) Таки образом, это позволит вам закрепить за собой покупателей, но они еще не смогут жить в выбранном объекте, ведь сделки еще не произойдет. Так вы подстрахуетесь от всех непредсказуемых случайностей

Также, при продаже дорогостоящих домов, лучше обращаться в агентство, разъяснив ваши пожелания. По привлекательной цене у агентства недвижимости может сразу найтись много покупателей, и вы в течение нескольких дней сможете выручить за дом хорошие деньги.

Если дом – коттедж за городом

Если вы выставили на продажу отличный дорогостоящий дом и его никто не покупает уже долгое время, то причины могут быть следующие.

Дом находится в месте, где мало высокооплачиваемой работы. Возможно, ваш дом находится в отличном уединенном месте, но до ближайшего населенного пункта несколько километров. Как в таком случае быть?

Если ваш дом не располагает работой рядом с домом, а необходимо каждый день преодолевать по 30-100 км до большого города, то при описании дома, вы должны расписать все возможные варианты работы, находящиеся рядом, в округе. Уделите этому много внимание. Это важно.

Изучите, какие предприятия находятся рядом. Какие условия труда предлагаются. Ведь домов на рынок недвижимости выставлено много и человек не в силах изучать, на сколько перспективно место в плане работы возле одного или другого дома. Человек, который способен купить дорогой дом в уединенном месте, скорее всего, должен быть по специальности каким-то профессиональным инженером, начальником, управляющим. Кому-то может понравиться ваш дом расположением к какому-то большому предприятию. Ведь он там сможет работать и получать хорошую зарплату.

Почему не продается дом в деревне

На данный момент в деревнях наблюдается активное уменьшение населения, молодежь старается уехать в наиболее близко расположенный большой город и зацепиться там. Это логично, ведь в деревнях нет столько работы, чтобы удовлетворить спрос. Соответственно, в деревню мало кто переезжает на ПМЖ. Если деревня находится не очень далеко от города, то такой объект еще могут купить под дачу. Однако дачи дальше 10 км от большого города покупают очень редко. Посмотрите, сколько на сайте Авито продается домов по всей стране. Полмиллиона объектов! И эта цифра постоянно увеличивается:

Статистика Авито: сколько домов продается по стране

Как быть в таком случае? Если вы адекватно посмотрите на ситуацию, то вы поймете, что дом в деревне нельзя продать по цене квартиры в городе. Потому что дом в деревне – это пассив, не приносящий доход. Живя в деревне нужно содержать сам дом, если нет работы, то в такой местности его нельзя сдать в аренду. А значит деньги, потраченные на дом в деревне, расцениваются потенциальными покупателями как бесперспективное вложение средств.

Типичный дом в деревне

Соответственно, дом в деревне можно продать только за такие деньги, чтобы это было покупателям выгодно.

  • Дом — не квартира в городе
  • Под залог дома в деревне банки не дают кредиты
  • Дом в деревне не сдать в аренду
  • В деревнях нет работы, чтобы зарабатывать, живя в этом доме
  • Дом в деревне, чаще всего, построен в середине прошлого века из глины или дерева и уже изжил свой эксплуатационный срок.
  • В стране много домов в деревнях, которые можно купить у государства почти за бесплатно.
  • Любая деревня рискует стать вымирающей, туда перестанут поставлять воду, электричество, свет, газ. И любую поломку не чинят месяцами – это не выгодно государству. Основное население деревень – это доживающий век пожилые люди. В России уже десятки тысяч вымерших деревень с заброшенными домами, которые ничего не стоят и туда никто не едет.

Как продать дом в деревне

Если ваш объект не продается годами, снижайте цену, пока не найдутся энтузиасты, готовые купить ради развлечения домик в деревне, чтобы побаловаться, поиграть в село. Если за 2-3 года не нашлось покупателей за вашу цену, значит спроса на этот дом просто нет. Остальное – напрасные надежды на случайность, которая равна выигрышу в лотерею. Если, конечно, вы игрок, ждете чуда, тогда вы спокойно можете продавать дом в деревне хоть за 10 миллионов. А вдруг будет чудо и кто-то купить. Если же вы реалист и вам нужны деньги, то дом в деревне – способ подзаработать, но не сорвать куш.

Только так. Реальных покупателей на дом деревне нет. Даже советские пенсионеры не рассматривают жизнь на пенсии в деревне, так как по молодости многие из них бежали из деревень, поступали, лишь бы зацепиться в городе. Деревня для многих пенсионеров — плохие воспоминания. А молодежь, у которой даже есть маткапитал, редко едет в деревню, так как для них работы там просто нет (кстати, жилье для российской семьи).

О admin

x

Check Also

21 способ заработать в интернете дома

Всем привет, это Олег Райтс. Вам никогда не приходило в голову заняться чем-то таким, чтобы заработать денег дома? А, между прочим, это один из популярнейших запросов в период бурного развития ...

Умный счетчик — в каждый дом

В основу этого мониторинга будет положена технология распределенных реестров, или блокчейн, поскольку передаваемые таким образом данные невозможно фальсифицировать или заменить другими. А получив точную информацию, уже можно будет прорабатывать детально ...

Наемный дом, наемное жилье социального и коммерческого типа

В результате внесения изменений в Жилищный кодекс РФ у лиц, не являющихся малоимущими, однако, с доходом, не предоставляющим возможности покупки жилья за счет личных сбережений или в кредит, появилась возможность ...

Купил дом у брата — вычета нет

На днях Верховный суд РФ рассматривал кассационную жалобу некой гражданки, которая купила половину жилого дома и земельного участка, на котором он стоит, у родного брата, а после этого обратилась в ...